宋卫平:蓝城养老地产的理想与现实

文旅驻地2019-03-18 13:57:24

文章来源:中国房地产金融    推荐关注:文旅驻地

平台推荐:《9月28-30日杭州特色小镇与田园综合体高端总裁峰会》←详情请点击

 

摘要

乌镇雅园是康养文旅类型项目的成功案例之一,颇有借鉴参考意义,成为各房企竞相模仿的范本。


康养文旅正在成为房地产转型的新风向。


颐、乐、学、为——乌镇雅园开创了中国“学院式养老先河”,成为中国养老小镇产品开发的样本。时过一年,近日《中国房地产金融》记者前去考察时发现,养老地产盈利难题仍未突破。


掌门人的“养老梦工厂”


位于桐乡市乌镇镇白马墩村的雅达国际健康生态产业园,距离上海市中心2小时车程,其西北角6公里处则是江南善水宝地、国家5A级景区——乌镇。



这里是长三角一个巨无霸式的养老项目,整个雅达国际生态园占地约为1500亩。其中绿城乌镇雅园占地650亩地,分为养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题,包括颐乐学院、商业配套等均由绿城一手打理。


项目背后是雅达国际和绿城,前者专注于康复医疗和养老地产的投资公司,主要股东包括IDG资本、红杉资本和云锋基金。后者注重的还是老本行房地产。


乌镇雅园是宋氏养老首个大作,掌门人宋卫平是一个骨子里透着人文气质,一直在梦想与现实中纠结的61岁中国企业家。业内认为他是理想主义在养老事业中勇往直前的代表。倾向“银发一族”的再出发,让老人有尊严的养老,宋卫平打造的无法复制的略带公益化逻辑的标杆项目,成为后来中国养老小镇复制的样本。


作为国内涉水养老地产较早的房企,绿城在浙江临平的蓝庭颐养公寓是其第一个试点。


据报道显示,在2010年的一次考察中,宋卫平发现,公寓里的老人毫无精神寄托,每天吃饭、睡觉、看电视、看报纸,余生都是被消磨掉的。于是,接下来的一年时间,有了这样活生生的参考样本,绿城就开始对养老地产进行深入研究和摸索,其中包括与业主充分的沟通、访谈,整理和搜集养老地产大数据资料,国内外的参观考察,目的只有一个,就是为了能够摸索出一种让老年人觉得老有所乐、幸福感强的生活方式。最终,这个平稳点就是老少皆宜的,充满诗情画意般的校园生活,于是老年大学雏形开始显现。


直至2011年,绿城组建学院式养老平台——绿城颐乐教育公司,运营管理颐乐学院。聘请专家教师长期授课,并且固定组织集体活动来提高和改善老人的生活品质。


学院式养老


首创“中国学院式养老先河”。颐乐学院依照古代书院建筑形制布局,并根据老年人年龄段和记忆,特意设计民国建筑风格,建筑面积约3.5万平方米。在绿城的养老地产版图中,颐乐学院是全国最大规模的“老年大学”。不仅如此,颐乐学院耗资2.5亿元,作为社区版颐乐学院的升级之作,整个学院同时能容纳3000人,设有各类教室、运动馆、大礼堂、展览厅等。



为了使颐乐学院的课程更加科学、实用,公司特地与杭州师范大学合作,根据老年人特点设置了健康养生、人文社科、艺术、休闲体育、生活五大系列72门课程和85项活动。课程设置是绿城和杭州师范大学的研究成果,旨在能够让老人们“老有所乐、老有所学、老有所为”。记者前往时,有部分老人在园内吹拉弹唱,身边陪有护工或儿女子孙,氛围融洽。


据悉,客户群主要集中在杭州和上海。而且这些客户群体具有一个普遍的特征——高知人群,包括前政府官员、大学校长、医院院长这一类的人员。销售人员告诉记者,这里居住的老人每个人都有机会成为教师,而前来授课的艺术家、教师往往最后便成为了这里的房主。


雅园整体分为四大板块:健康医疗、休闲度假、城市综合和雅园住宅。


记者了解到,目前投入使用的康复医院已运营2-3年,除了要引入德国康复医疗品牌Medicalpark的商业模式和管理理念外,负责医院运营的团队也要由德国医疗专家组成。该医疗公园建筑面积为8万平方米,可提供350个床位。此外,在医保方面本地居民可享受本地医保,但外地居民需回原地报销。


作为“产品主义教父”,宋卫平不计成本地打造自己心目中理想化的产品。仅房屋的设计上就有多达35项适老化设计,特别是风雨连廊、无障碍设计、担架电梯、紧急求助按钮等人性化细节打造,为居家养老提供了很好的享受。外界表示,设计者在6年前就能考虑到这些适老化设计,确实非常前沿了。


理想与现实


业内都说,蓝城掌门人在生意中加入了很多情感、道义和责任,外界无法按照商人的逻辑去对他的“造梦工厂”做论述和评判。一方面是掌门人略带公益的巨额投入和高端设计,另一方面是硬件设施的低使用率。但这实质上也反映了目前房企普遍对于盈利难题的困惑。



事实上,养老地产是一个长期的项目,需要持续大量的资本投入。蓝城前期投入了大量的配套和资金来打造“梦工厂”。据相关媒体报道,乌镇雅园项目在2012年11月时恰巧遇到企业困难,加上在这样文艺浓厚的地方做养老项目,用行内的话来讲,有些大胆尝试的意味,推广自然受阻。

但记者发现教学园内老人相对较少,销售人员解释一是由于记者前去时间正好不巧,二是这里的老人多为“候鸟式”居住,园区常住居民在300-500户,所以入住率较低。加之前期开盘时不少投机者涌入,实际上买房住房者大多并非老人,氛围营造还需打个问号。此外,部分购房者目前已出现房屋租赁情况,每月每套租金在2500-3000元。


易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,事实上,现在的养老地产明显犯了一个错误,即认为“安静”、“古色古香”是养老地产必须有的功能,但实际上老年人也有很多社会需求,包括融入新的社会、有丰富的娱乐活动,甚至也愿意和年轻人住在一起。所以养老地产不是养老院,本身应该更结合新时代的养老需求。建议类似养老地产项目可以多做一些配套,同时要求认购者应该有一些入住的要求等,这样才能让养老项目实现人气旺、动静有别的特点。


复制雅园

目前来说,乌镇雅园是康养文旅类型项目的成功案例之一,颇有借鉴参考意义,成为各房企竞相模仿的范本。



活动推荐  


乡村振兴战略下

2018中国第二十四届特色小镇与田园综合体

模式创新与项目实操高端总裁峰会


峰会 · 简介


会议时间:2018年9月28日—30日【3天2夜时间 含实地项目考察】

会议地点:中国—杭州

参会对象:政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加(大会400人规模)

主办单位:北京壹方城智汇科技有限公司、北京壹方城特色小镇产业联盟

第一板块:乡村振兴战略下,特色小镇与田园综合体最新政策及创建实践解读

乔润令国家发改委城镇中心原副主任

陈安华中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长

朱冰哈佛大学设计博士

第二板块:特色小镇/田园综合体运营模式创新与创建实践解读

傅林江蓝城集团执行总裁

柳 俊旗鉴旅业常务副总、中国旅游策划研究中心高级研究员

陈延年:壹方城文化产业研究院院长

第三版块:欢迎晚宴+创新IP项目资源链接会

(规划联盟、融建联合体、洽谈合作)

第四版块:田园综合体与特色小镇土地与开发性金融政策解读、核心价值提炼及实践

史御力 幸福公社创始人、成都幸福公社房地产开发责任有限公司董事长

庄锦华:中国台湾百亿桐花祭操盘手

袁英华:国开行信贷局原局长

第五板块:特色小镇与田园综合体系统解决方案及投融资创新模式解读

杨国亮:德清文化旅游集团总经理

陈高峰:同路创意董事长

许安拓:财政部中国财政科学研究院教研中心主任

周宁东:国政企合作投资基金股份有限公司投资部总经理

贵宾席及会员企业专享

27日私董会1:田园综合体/特色小镇土地政策专题研讨

乔润令:国家发改委城镇中心原副主任

27日私董会2:特色小镇、田园综合体金融专题研讨

谭志国 :中国投资咨询有限责任公司副总经理

29日项目路演:特色小镇/田园综合体创新项目路演、专家团问诊及需求对接

陈安华、朱冰、陈高峰、许安拓等

30日项目实地考察:

1、安吉鲁家村 (首批国家级田园综合体试点项目)

2、无锡田园东方  (国内首个田园综合体项目)

3、万科良渚文化村(新型田园城镇)

报名方式

电话报名:陈老师  15811183951(电话报名优先)

短信报名编辑“公司+职位+姓名+联系方式”到:15811183951

微信报名:扫一扫 备注“咨询”  否则不通过

壹方城小镇与田园综合体游学考察活动

☞【1】2018壹方城文旅标杆项目游学考察-杭州站 2018年9月15-17日

☞【2】2018壹方城文旅标杆项目游学考察-以色列站 2018年11月4-12日

☞【3】2018壹方城文旅标杆项目游学考察-日本站 2018年 11月26-12月1日